Calculadora de Plusvalía Municipal

Cuando vendes, heredas o recibes en donación un inmueble urbano en España, el ayuntamiento cobra el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos, conocido como plusvalía municipal. Desde la reforma de 2021 puedes elegir entre dos métodos de cálculo y pagar el más bajo. Esta calculadora aplica ambos: el objetivo, con los coeficientes máximos vigentes en 2026, y el real, basado en la ganancia de la operación. También te avisa si no hay ganancia, porque entonces no pagas.

Cómo usar

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   Escribe el precio de compra y el de venta que figuran en las escrituras

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   Copia el valor catastral del suelo y el valor catastral total de tu recibo del IBI

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   Elige los años completos que has tenido el inmueble y, si lo conoces, el coeficiente de tu ayuntamiento

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   Indica el tipo de gravamen municipal (máximo 30%) y pulsa «Calcular plusvalía municipal»

Beneficios

• Calcula los dos métodos legales y te dice cuál conviene
• Coeficientes máximos del RDL 8/2023, vigentes en 2026
• Detecta las ventas sin ganancia, que no están sujetas
• Aplica la proporción del suelo en el método real
• Admite el coeficiente y el tipo de tu ayuntamiento
• Gratis y sin registro

Método objetivo

La base imponible se obtiene multiplicando el valor catastral del suelo en el momento de la venta por un coeficiente que depende de los años que has tenido el inmueble. La ley fija coeficientes máximos y cada ayuntamiento puede aplicar otros menores en su ordenanza. Después se aplica el tipo de gravamen municipal, con un máximo del 30%. Por ejemplo, con un valor catastral del suelo de 40.000 €, 8 años de tenencia (coeficiente 0,19) y un tipo del 30%, la cuota es 40.000 × 0,19 × 0,30 = 2.280 €.

Método real

Se calcula la ganancia real: precio de venta menos precio de compra, sin descontar gastos como notaría, impuestos o comisiones de la inmobiliaria. A esa ganancia se le aplica la proporción que representa el suelo en el valor catastral total y, después, el tipo de gravamen. Si en el ejemplo anterior compraste por 150.000 € y vendes por 210.000 €, con un suelo que es el 40% del valor catastral, la base es 60.000 × 0,40 = 24.000 € y la cuota, 7.200 €. En ese caso conviene el método objetivo. El método real hay que solicitarlo al presentar la autoliquidación.

Si vendes sin ganancia no pagas

Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, el Real Decreto-ley 26/2021 estableció que no hay impuesto cuando no existe incremento de valor, es decir, si vendes por un precio igual o inferior al de compra. Debes declararlo ante el ayuntamiento y acreditarlo con las escrituras de compra y venta. Los coeficientes del método objetivo se actualizan por ley; los que rigen en 2026 son los del RDL 8/2023, porque la actualización prevista para 2026 no llegó a convalidarse.

Quién paga y en qué plazo

En una compraventa paga el vendedor; en herencias y donaciones, quien recibe el inmueble. El plazo para presentar el impuesto es de 30 días hábiles tras la venta o donación, y de seis meses (prorrogables a un año) en las herencias. Muchos ayuntamientos ofrecen bonificaciones para herencias de la vivienda habitual entre familiares directos: consulta la ordenanza fiscal de tu municipio.