Calculadora de Hipoteca

Calcular una hipoteca implica más que la cuota mensual: cuánto puedes financiar según el precio de la vivienda, si te conviene un tipo fijo, variable o mixto, si tu cuota es asumible según tus ingresos (el llamado "esfuerzo hipotecario"), y cuánto dinero necesitas realmente ahorrado, sumando la entrada y los gastos e impuestos de comprar una vivienda. Esta calculadora resuelve todo eso en un solo lugar, con el sistema de amortización francés que usan los bancos españoles y una tabla de amortización completa.

Cómo usar

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   Introduce el precio de la vivienda, la entrada de la que dispones y el plazo en años

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   Elige el tipo de hipoteca: fija (un TIN fijo), variable (euríbor + diferencial) o mixta (fija los primeros años y variable después)

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   Indica si la vivienda es de obra nueva o de segunda mano, para estimar los gastos de compra

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   Añade tus ingresos netos mensuales (opcional) para ver tu esfuerzo hipotecario

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   Pulsa "Calcular hipoteca" para ver la cuota, el total de intereses, los gastos estimados y la tabla de amortización completa

Beneficios

• Calcula hipotecas fijas, variables y mixtas, recalculando correctamente la cuota en el cambio de fase
• Estima cuánto necesitas ahorrado en total, no solo la entrada: incluye tasación e impuestos de compraventa
• Calcula tu esfuerzo hipotecario (cuota entre tus ingresos) con un aviso si supera el 35% recomendado
• Avisa si estás financiando más del 80% del precio, el límite habitual de los bancos españoles
• Incluye la tabla de amortización completa, mes a mes, con capital, interés y saldo restante
• Gratis, sin registro y calculado directamente en tu navegador

Hipoteca fija, variable o mixta: ¿cuál elegir?

La hipoteca fija mantiene el mismo tipo de interés (TIN) durante toda la vida del préstamo, ofreciendo cuotas estables y previsibles, ideal si prefieres certeza frente al riesgo de que suban los tipos. La hipoteca variable se calcula como euríbor más un diferencial fijado por el banco, y se revisa periódicamente (normalmente cada 6 o 12 meses): puede salir más barata a largo plazo, pero tu cuota puede subir o bajar según el mercado. La hipoteca mixta combina ambas: un periodo inicial a tipo fijo (habitualmente entre 3 y 10 años) y el resto del plazo a tipo variable, buscando el equilibrio entre estabilidad inicial y la posibilidad de beneficiarte de tipos variables más bajos después.

¿Qué es el esfuerzo hipotecario y por qué importa?

El esfuerzo hipotecario es el porcentaje de tus ingresos netos mensuales que se destina a pagar la cuota de la hipoteca. Los bancos españoles, siguiendo las recomendaciones del Banco de España, generalmente no conceden hipotecas cuya cuota supere el 30-35% de los ingresos del solicitante, ya que un esfuerzo mayor se considera un riesgo elevado de impago. Por eso, además de calcular tu cuota, esta calculadora te muestra qué porcentaje representa sobre tus ingresos, para que sepas si tu hipoteca deseada es realista antes de solicitarla.

¿Cuánto dinero necesitas ahorrado para comprar una vivienda?

No basta con la entrada: los bancos españoles financian generalmente hasta el 80% del valor de tasación o compraventa (el menor de los dos), por lo que necesitas al menos un 20% ahorrado como entrada. A eso hay que sumar los gastos e impuestos de comprar una vivienda, que suelen rondar entre el 10% y el 12% adicional del precio: en vivienda nueva, el IVA (10%) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD, que varía por Comunidad Autónoma); en vivienda de segunda mano, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP, también variable por región), además de notaría, registro y gestoría de la compraventa (no de la hipoteca). En total, comprar una vivienda de 200.000 € suele requerir entre 60.000 € y 65.000 € ahorrados (entrada más gastos), no solo los 40.000 € de la entrada mínima.

¿Quién paga los gastos de la hipoteca desde 2019?

Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, para las hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019, el banco asume por ley los gastos de notaría, gestoría, registro de la propiedad (de la escritura de préstamo) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre la hipoteca. El único gasto que sigue corriendo a cargo del cliente es la tasación de la vivienda, que suele costar entre 250 € y 400 €. Esto no incluye los gastos de la compraventa de la vivienda en sí (notaría, registro e impuestos de la escritura de compraventa), que siguen corriendo a cargo del comprador.